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自宅に投資するという考え方【⇒損するリスクを減らします】

2020年7月3日

自宅に投資するってどうなの? やるべきかな。。。

メリットあればやりたいけど、どんな基準で家を選んだらよいのだろうか。

そんな疑問に自宅投資で利益を出した私が答えます。

<目次>
自宅に投資すべきか
自宅に投資をする上で資産になる家とは?



現在、私は賃貸アパート2棟を運営するとともに自宅物件も保有しています。

自宅は6年前に新築で購入しましたが、事前に入念に調査して購入した結果、現在の時価ベースで2割の含み益が出ています(約600万円)。

そんな経験から住宅購入で損をしない考え方・基準をご紹介します。


自宅に投資すべきか

「自宅購入後に一回でも住み換える予定がある人は自宅投資を検討すべき」これが私の結論です。

自宅は住む家という機能はもちろんですが、同時に金融商品という側面も持っています。

数十年後に半額以下でしか買い手がつかなかったり、一方で値上がりするケースもあるからです。

また、優良な物件であれば、転勤になった際に賃貸に出して家賃収入を得ることも可能です。

もし、あなたが買った家に一生住み続ける予定であれば、自宅に投資する意味や考え方は必要ありません。

その場合は、気にしなくてもOKです。

しかし、住み換える可能性がある人は、「自宅に投資する」という考え方は、ご自身と家族のお金事情に関わるという意味で知っておいて損しない知識・考え方といえるでしょう。

ライフスタイルを重視するか、お金を重視するか

「ライフスタイル」と「お金」の2つを考えることが重要です。

例えば下記のような感じですね。

ライフスタイル要因:
住む場所を固定化したくない
自分は田舎暮らし or 都会暮らしが合っている
家族要因で間取りにこだわりがある

お金要因:
お金を損するのが人一倍嫌い
数千万円単位で損する可能性をできるだけ少なくしたい
お金にできるだけ余裕を持たせたい



「自宅に投資する」はお金を重視する意味合いが強いですが、それが原因で自身の価値観に合わない生き方・ライフスタイルになってしまってはとても幸せとはいえません。

あなた自身や家族が消耗しては長続きしないでしょう。

要は、この「ライフスタイル」と「お金」のバランスが重要なのです(両者は必ずしも相反するものではなく、両立も可能です)。

そしてそのバランスのとり方は人それぞれであり、ご自身で決める必要があります


自宅の資産性を評価する能力は重要

お金をどれだけ重視するかはご自身で決めていただくとして、自宅を金融商品としてみた場合にその物件どれくらいの価値があり、購入価格に対して割安なのか割高なのか判断できることは、住宅選びで失敗する可能性が格段に減ります

優良物件であれば、仮にライフイベントで住み換えが必要になった際に、売ったり・貸したりがすぐにできるからです。

残酷な話ですが、これによって数千万円のソントク差が出ることはよく起こることなのです。

もし、あなたがお金を重視し、さらに20年後に価値が半減する可能性がある物件を避けたいと思うのであれば物件の見極め方をぜひ身につけてください


自宅に投資する上で資産になる家とは?

おススメの評価方法は収益還元方法

物件の評価方法は大きく分けて収益還元法と積算方法の2つがあります。

①収益還元法
②積算方法

この中でおすすめは①の収益還元方法です。

物件を売るにしても貸すにしても応用ができ、妥当な購入価格を算出しやすいからです。

(不動産の売却価格は賃貸需要と相関関係にあります)

一方で②の積算方法は、賃貸需要を見極めるのには適していないことと、実勢価格よりも算出価格が低くなりがちです。

従って今回は①の収益還元方法を採用し解説していきます。


「賃貸利回り÷購入価格」でざっくりの価値がわかる

収益還元方法は、簡単にいうと賃貸収入を購入価格で割った利回りを算出し比較する方法です。

賃貸利回り(%) = 年間賃貸収入÷購入価格 ×100 

この値が6%以上であれば、妥当・割安な購入価格である可能性が高いです(200倍の法則)。

一方で6%未満であれば割高な可能性が高く、将来、値下がりした状態で売却する可能性が高まります。

例えば、想定家賃10万円で3000万円の物件があるとしましょう。

年間家賃収入は10×12=120万円なので購入価格の3000万円で割ると利回りは4%程度ですね。

これだとやや割高の可能性が高いです。

一方で2000万円で購入できた場合、利回りは6%なので妥当という感じです。

ちなみに私の場合、かなりの物件を精査した結果、賃貸需要が高い地域で新築マンションを利回り5.8%で購入しました。

新築マンションは利回り4%程度に設定されていることが多いです。


家賃の妥当性

想定利回り

利回りの目安は6%とお伝えしましたが、細かい話をすると、実はエリアや築年数でも、利回りの目安は変化するのが実情です。

大都市になるほど、そして築年数が新しいほど、利回りは低下する傾向があります。

なので購入候補の物件が見つかったら、そのエリアの利回りを確認し、補正して計算しましょう。

エリア別の利回りは「見える賃貸経営」のサイトで確認できます。

(地域によっては利回りが確認できない場所もあるのでその場合は、できるだけ近隣の数値を参考にしてください)   




注意してほしいのはこの利回りは新築から築40年以上の物件を含んだ利回りの平均値なので築浅想定で購入を考えている人にとっては利回りが高めになっているということです。

状況に応じてご自身で補正してください(新築であれば、当サイトのエリア利回りから数%少なくするイメージです)。


想定家賃

想定家賃は、中古であれば購入エリアの地場不動産(エイブル、ミニミニなど)に確認するかポータルサイト(ホームズ、SUUMOなど)で似たような立地、間取りの物件を参考にするとよいでしょう。

新築であれば、販売業者に問い合わせれば、想定家賃の資料を出してくれます。


他の考慮すべき要因

立地

さらに細かい話をすると、見える賃貸経営のサイトの同じ利回りエリアでも、賃貸需要が異なるスポットがあります。

賃貸需要が低いエリアは賃料も低くなりがちで売却時も想定よりも低い価格でないと貸せない・売れない場合が多いです。

例えば、険悪施設に近いなどの要因ですね。

逆に駅近、ショッピングモールに近いなどの要因はプラスに働きます。

それらも加味して総合的に考えましょう。


返済比率

ローン返済額を手取り収入で割った数値を返済比率と呼びますが、これが高いと危険です。

いくら資産性が高い物件だとしても、日々の生活を圧迫するようなローンを組むのは、ご自身や家族にとって幸せとは賢明とはいえないでしょう。 

目安としては毎月の返済額は手取り収入の3割以下に抑えることを推奨します。


まとめ

自宅に投資する上で大事な指標(ライフスタイルとお金のバランス)と資産になる家の買い方を解説しました。

家を買うということは、数千万円の買い物であり、大きな決断です。

精査して取り組めば、資産形成という意味ではリスクを低減できますのでご自身とご家族を守るうえでも是非、考慮することをおススメします。  

少しでも読者の役に立てれば幸いです。


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