不動産投資

【初心者向け】不動産投資の始め方

2020年8月16日

不動産投資に興味があるけど始め方がわからない。

リスクがありそうだけど失敗せずにできるだろうか。

当時、不動産投資初心者だった私はそんな状態からスタートしました。

不動産投資に関する本を50冊以上読み、不動産投資のスクールにも通いながら勉強を行い、知識を蓄えていきました。

事前にリスクや最悪のケースを想定できていたので特に大きな失敗はせずに所有物件を増やしていけました。

現在では、不動産アパート2棟および区分マンション1室を安定運営できております。

そんな経験から、大きな失敗をせずに不動産投資を始める方法をご紹介します。


目次
致命的になり得る不動産投資初心者の失敗例4選
初心者が失敗せずに不動産投資を始める方法




致命的になり得る不動産投資初心者の失敗例4選

以下に致命的になり得る事例を4つ記載しますので頭に入れておきましょう。

多くは、販売業者の言われるままに購入してしまうことが原因になります。

①収支シミュレーションをしないまま物件を購入してしまう

物件の良し悪しを判定するために最も基本的かつ重要なのは、収支シュミレーション(購入後の数十年分の利益・損失推移を算出)をしっかり行うことです。

これを行わないで物件を購入することは、目隠ししてテニスを行うようないものです。試合にはなりません。

収支シミュレーションについては、業者が作ってくれたものを鵜呑みにせずに自分でも作成・精査し判断しましょう。

普段の仕事で有能である医師や上場企業の会社員でも、業者の出したシミュレーションをそのまま鵜呑みにしてしまうケースがよくあります。

不動産は1000個の物件のうち、収支が回る物件は残念ながら10個程度ですので、運任せで良質な物件を購入することは不可能です。

②新築ワンルームマンションを購入してしまう

不動産投資(賃貸事業)には、「築古木造戸建ての再生」戦略や「修繕費が少ない新築アパート・マンション特化」戦略などいろいろなやり方があります。

築浅or築古、都会or地方、区分orアパートorマンションなどの物件にはそれぞれ一長一短があり、一概にどれが優れているとは言いきれません。

そんな中で「新築ワンルームマンション」だけは止めた方がよいと断言できます。

ほぼ全ての物件が購入者が赤字になる価格に設定されているからです。

例えば、賃貸収入から経費を引いた結果として毎月1万円の赤字になるような物件です。

「30年後に年間100万円の収入になります」「節税や将来の年金変わりにどうですか」と営業マンは薦めてきますが、見せられた収支に適正な税金の計算や空室率・家賃下落率などが記載されてない場合がほとんどで、その楽観的なシミュレーションでさえも赤字が基本路線なのです。

他に控えめに見積もっても毎月黒字になり、かつ年金にもなり得る物件が多くあるのにも関わらず、なぜそのような物件を購入する必要があるのでしょうか。

購入後に気づいて売却したとしても数百万円の損失が出てしまいます。

「新築ワンルームマンション投資」を紹介された場合は、かなり警戒して方がよいです。

③法令上グレーな物件の買い方をしてしまう

物件を購入する際に、誰かに嘘をつく・何かを隠す行為は止めましょう。

2017年に不動産業界で流行した「1物件1法人の購入スキーム」の事例を説明します。

これは不動産の購入資金を銀行から借り入れるために、悪く言えば銀行を騙す行為に当たります。

基本的に1個人や1法人には、銀行から借り入れできる枠があり、1個人・法人で短期間に複数棟分の融資を組むことはできません。

それを回避するために、物件を買うごとに新規法人をつくり、該当銀行には1法人しかないように見えかけて物件を買い進める行為を言いました。

(私もこのスキームの紹介を受けたことがありましたが、倫理に反する行為なので断りました。)

その後、このスキームが明るみになり、実際にこのスキームで買い進めた人は、銀行から金銭貸借契約違反として一括返済を求められる事態が多発しました。

人によっては一括返済額は数億円になったといいます。

当然、物件を売る必要がありますが、急ぎで売るためには、相場よりも大きく値下げして売らざるを得ず、損失額は数千万円に及びました。

このように、誰かを騙す・嘘をつくような行為は、後々問題になります。

長期で不動産投資を行うのであれば、コツコツと誠実・堅実に行動することをおススメします。

④家族の理解を得ないまま購入してしまう

不動産は大きな買い物であり、世帯の家計に大きな影響を与えます。

借入額は、数千万から数億円になることも普通にあります。

なので、あなたに夫や妻がいる場合、彼らの協力は不可欠です。

何の連絡もなく事業を行っていれば、失敗したときは勿論、成功しているときでさえ、夫婦関係が悪化する可能性が高いです。一方で、不動産投資について夫婦でしっかりとコミュニケーションをとり、協力関係を気付いていれば、連帯保証人をお互いに融通できるなどメリットも多くあります。

必ず、パートナーの理解を得るように努めましょう。


初心者が失敗せずに不動産投資を始める

方法上記のリスク回避を含め、手堅く始めるのであれば下記をおすすめします。

1.売主と利害関係にない不動産投資スクールに通う

「利害関係のない」というところが重要です。

よく、売主が主催する不動産投資セミナーがありますが、あまりおすすめできません。

彼らの最終的な目的は物件を購入してもらうことにあるため、必ずしも中立的な立場で講義はしてくれません。

☑ファイナンシャルアカデミーの不動産投資の学校

私がおすすめするスクールはファイナンシャルアカデミーの不動産投資の学校です。

売主業者との繋がりはなく独立しており、中立的で網羅的に学べる日本唯一の学校といっていいと思います。

このスクールでは初心者が不動産投資を始めるにあたり、必要な知識を一通り学べます。

具体的には物件の探し方、収支の計算方法、購入手続き、物件管理、リフォーム維持、税務などですね。

ただし、費用が少し高額なところがデメリットです(約35-45万)。

私も年収が400万円の時代に通うかどうかかなり迷いましたが、思い切って投資しました。

結果としては不動産投資を始める基礎固めができ、払った金額以上のリターンがあったので満足しています。

一度、無料の体験会に参加して、自分に合いそうか判断してみるとよいと思います。



※この他にも、中立の立場で信頼できるスクールがあればそこでもよいかと思います。


2.独学で行う

できれば、スクールなどで網羅的に学ぶのが理想ですが、資金面で難しい方もいらっしゃるかと思います。

そういった方は、下記を参考にし勉強を進めてください。

手順① 本30冊以上読む
手順② 物件を探す
手順③ 収支シミュレーションをする
手順④ 融資の事前審査をする
手順⑤ ②-④の繰り返し
手順⑥ 物件購入

手順① 本30冊以上読む

スクールに通わない分、書籍による勉強は必須です。

少なくとも不動産投資に関する本を30冊以上読みましょう。

特におすすめの本は下記に記載しておきます。

不動産投資の学校【入門編】
失敗事例に学ぶ!不動産投資成功の教科書
不動産投資で陥る55のワナ
不動産投資家なら必ず体験する!本当にあった怖い話
Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて
たった4年!学生大家から6億円を気付いた私の投資法
まずはアパート一棟、買いなさい!
自己資金ゼロ、年収200万円から人生大逆転!最強!戸建て投資

これらで不動産投資のリスク、物件探索方法、収支計算方法、購入手続き、物件管理、税金について学びましょう。

本を読めば読むほど失敗するリスクは下がります。


手順② 物件を探す

ポータルサイトで検索

yahoo不動産、アットホーム、ホームズ、SUUMO、不動産投資連合体で検索してみましょう。

条件面では、地域、金額、築年などを入れて検索します。

ちなみに私はアットホームで投資物件1号目となる中古分譲マンション区分1室を見つけて購入しました。

不動産紹介サイトに登録

不動産は、いい物件ほど早く売れてしまいます。

検索ではいい物件がもれてしまう可能性があるので、楽待、健美家などのサイトを利用しましょう。

自分の属性(年収や勤め先)や希望物件の条件を登録しておけば、仲介業者から希望物件の売り出しがあった際にいち早く紹介される可能性が高まります。

ただし、仲介業者から属性が高くないと見なされるとあまり紹介してくれません。。

収益不動産に強い仲介業者を探す

収益物件の仲介に強い業者を探しましょう。

私は、楽待、健美家に載っている仲介業者に連絡を取り、関係を構築していきました。

自分の属性や希望物件、誠意を伝えれば、協力してくれる業者は現れます。

私は、関係を構築した仲介業者からの提案で新築賃貸アパート2棟を取得することができました。

この段階では、物件の表面利回りやエリア、賃貸需要を加味してピックアップするとよいでしょう。


手順③ 収支シミュレーションをする

気になる物件が見つかったら、収支計算を必ず行ってください。

使うシミュレーションソフトのおすすめはファイナンシャルアカデミーのマネログです。

初心者のうちはこれで十分です。

マネログの特徴
・メールアドレスを登録すれば、誰でも無料で使える
・Chome, IE, Firefoxのブラウザ上で使える

「賃貸事業が黒字か赤字か」、「支払った金額に対してどの時点でどれくらいのリターンがあるか」がわかります。

なれてきたら、エクセルなどで自分用にシミュレーションソフトを作ってもよいでしょう。

最初のうちは、「100件以上シミュレーションをする」ぐらいの意気込みで取り組んでください。

その経験が蓄積されると自分の中で基準ができ、「この物件はよい!」と思えるものが見つかります。


手順④ 融資の事前審査をする(仲介業者経由)

自分の中で素晴らしいと思える物件が見つかったら、仲介業者に購入意思を伝えて仲介業者経由で銀行に融資の事前審査を打診しましょう。

実は、不動産購入の一番のハードルは融資です。

最初のうちは、審査に通らないことが多いかと思います。

審査に落ちた場合は、できるだけ、何が足りなかったか聴取するようにしましょう。

銀行は答えてくれないので、仲介業者に意見を聞きます。

そうすると融資条件の観点から、「自分はこういう物件を探さなくてはならない」という条件が見えてきます。

また、銀行別に融資の条件は大きく異なるので整理していくとよいでしょう。


☑手順⑤ ②-④の繰り返し

後は②-④をひたすら繰り返します。

実際に事前審査が通ったら購入手続きを行い、売主と売買契約を結びます。

契約書に不利な点がないか、よく吟味してから契約しましょう。

不安があり、もし身近に信頼できて不動産賃貸業の経験がある人いれば、一度契約書を確認してもらうと良いです。


まとめ

不動産投資初心者が避けるべき致命的なリスクと不動産投資の始め方を解説しました。

不動産投資(賃貸業)は体系化されており、学べば学ぶほどリスクを下げられます。

購入するまでは非常に大変ですが、一度優良な物件を購入できれば、半自動で毎月安定したお金を生み出してくれます。

是非、自分とご家族の将来のために、一度検討することをおススメします。

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