不動産投資

不動産投資とは【易しく解説/メリットと向いてる人の特徴】

不動産投資とは、購入した不動産の賃貸収入や売却益を得る投資法のことです。

自ら家主になって運営するという意味で事業としての意味合いが強いです。

そんな不動産投資に対して「興味があるがリスクがわからず怖い」、「他の投資と何がちがう?」との疑問を持つ方もいるでしょう。

そこで本記事では、不動産投資のメリット・デメリット、不動産投資に向いている人の特徴を解説します。


目次
■ 不動産投資で利益を上げる2つのしくみ
■ 不動産投資は他の投資とここがちがう!【実体験3選】
■ 不動産投資に向いてる人の4つ特徴




申し遅れましたが、私は10年以上もの間、上場投資信託(ETF)、株、債券、不動産投資(事業)、FXなど様々な投資を行ってきた兼業の個人投資家です。

不動産については現在、アパート2棟と区分マンション1戸の家主でもあり、売買経験を何度も経験しております。

その中で不動産投資の優れている点、劣っている点が見えてきましたのでご紹介します。


不動産投資で利益を上げる2つのしくみ

不動産は賃貸収入を得るか、売却益を得るかの2種類

利益を上げる方法は2つしかありません。  

「部屋を貸し出して賃貸収入を得るか」、「購入した物件を売ってその差額の得るか」のどちらかです。

現在の日本では、時間とともに物件価格が下がる傾向が強く、売却益を得ることが難しいため賃貸収入を主軸とする方法が主流となっています。

利回りとは

利回りとは、投資した金額に対してどれくらいリターンがあったかを示す指標です。

物件の良し悪しの概要を判断するために使われます。

ごく単純な指標である表面利回りは下記です。

表面利回り=年間家賃収入÷物件取得価格

例えば、1000万円の物件の年間家賃収入が120万円だとしたら 120÷1000 = 12%といった具合ですね。

体感としては、区分1室なら10-15%、アパート、マンションなどの複数世帯なら7%-12%ぐらいです。

(実際は新築/中古、都心/地方によってもちがいます)。

ただ、表面利回りには管理委託料や広告費、固定資産税などの経費が差し引かれていないので、あくまでも初歩的な指標であると理解しましょう。

購入する際は、経費や家賃下落率等を盛り込んだ詳細な収支シミュレーションが必要になります。


不動産投資は他の投資とここがちがう!【実体験3選】

続いて、私が不動産投資を行って感じた実際のメリット・デメリットはこちらです。

メリット



収入が安定しやすい

中に人が住んでいる限り、収入は安定します。

毎月一定額の収入があるというのは、心のゆとりにかなり繋がりますね。

人にやさしくできます(笑)。

空室リスクを加味して運営する必要がありますが、株や投資信託、FXよりは確実に収入は安定しやすいです。

融資を活用できる

「株を買いたいからお金貸してください」

残念ながら、銀行にこれをいうと門前払いです。

ただ、不動産の場合は銀行は「事業」として捉えてくれるので審査の土台に乗ります。

銀行から資金調達できれば、自己資金が200万しかなかったとしても1000万ぐらいの物件は買えます(頭金1割、購入諸費用1割が目安)。

私の場合、頭金は5%で物件購入できました。

不動産投資は他の投資と違って融資を活用でき、投資効率を高められるのが最大のメリットです。

軌道に乗ると労力が少ない

不動産投資は、「投資を始めるに当たって必要な勉強」、「いい物件を探す手間」「資金調達」、「購入手続き」などいい物件を購入するまでには多くの苦労があります。

しかし、一度物件を購入して家賃収入が発生すれば、その後は半自動でお金を生み出してくれます。

管理会社に運営を外注しておけば、月次で運営報告を待つだけです(管理委託料は家賃収入の3~5%が相場)。

本業としてサラリーマンをしながらでも十分に運営していくことは可能です。

私も最初の物件を買うまでは本当に苦労しましたが、購入後は手間なく運営できております。


デメリット 

ある程度の自己資金が必要

株やFXは数千円程度で始められますが、不動産投資はある程度まとまった資金が必要です。

さきほど言ったとおり、物件を購入するには自己資金と諸費用を併せて2割程度をみておく必要があります。

1000万円以下の中古戸建や区分マンションを買うにしても200万円程度は欲しいところです。

現在の貯金が100万に到達していない人は、始めることは難しいです。

私の場合は、給与収入および上場投資信託や株の運用益でコツコツと貯めていきました。

物件売却に時間がかかる 

株などの場合は売却後3,4日程度で現金化できますが、不動産はどんなに早くても売却までに1ヶ月程度かかります。

契約締結の手続き、買い手の銀行審査、決済手続き等があるからです。

買い手がなかなか見つからない場合は、それぶん売却までの時間は延びます。

ちなみに売り急ぐと買い叩かれるため、相場相応で売りたい場合は、半年から1年程度は見ておく必要があります。

投資の複利効果は証券に比べて小さい

VTIなどの上場投資信託は、保有しているだけで半永久的に複利効果が働きます。

例えば、現在の平均年率7%が長期的にずっと続いていくイメージです。

一方で、不動産投資の場合、ある時期を頂点に実質的な利回りは下がっていきます。

その結果、長期で持つほど複利効果が減っていくのです。

なぜでしょうか。

それは中古になるほど、修繕費がかさんだり(新築から10年目までは修繕費がほとんどかかりません)、家賃が下落したり、経費に認めらえる金利支払いが減ったりするからです。

よって不動産には、最適な売却時期があるのです。時期を自分でよく見極める必要があります。


不動産投資に向いてる人の4つ特徴

給与収入以外の安定収入をもちたい人

会社の給料意外に安定収入ほしいけど、株やFXは怖い。

どちらかというと、堅実な実業をコツコツ行いたいと考えている人には向いています。

ミドルリスクミドルリターンが不動産投資の特徴です。

収支計算を楽しめる人

不動産投資では、購入後に利益がどのように推移するかシュミレーションすることが必須です。

いい物件に巡り会うためにはこれを何十件と行い、比較することが必要になります。

学べば誰でもできますが、これを楽しんでできる人は、苦労が減る分、不動産投資に向いてるといえます。

リフォームを楽しめる人

資金面に余裕がないうちは、中古物件を自分でリフォームして貸し出すのも手です。

DIYを楽しんでできる人は、限られた予算の中で効果的なリフォームを行う素質があるといえるでしょう。

入居者のニーズを捉えれば、高い入居率を達成できます。

ある程度の初期費用がある人

多くの自己資金があったり、高年収などで銀行評価が高い人は、不動産投資を始めやすいことは事実です。

数千万円程の自己資金があれば、いきなり1億円の一棟マンションを購入することも可能です。

自己資金に余裕がある人は、少なからず貯金をしてきた実績があるということなので、今後の賃貸運営のリスクに対処しやすい素質を持っているといえます。


まとめ

不動産投資の仕組みやメリット・デメリット、向いている人の特徴をご紹介しました。

自分の価値観にあっているか、一度よく検討されるとよいでしょう。

不動産投資は何千年も前から行われてきた立派な「事業」です。

今では、運営する上で発生しうるリスクは公開されており、対処方法も学べます。

不動産投資が自分に合っている手法と思えば、是非、一歩踏み出してみてださい。

本記事が少しでも役に立てれば幸いです。


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