不動産投資

サラリーマンが不動産投資を行った結果【私の実体験】

私はサラリーマンをしながら2014年に不動産投資を始めました。

小さな物件からコツコツと初めて、現在も小規模ながら区分マンション1戸と木造アパート2棟を運営しています。

そんな私が、なぜ不動産投資を始めたのか、そして購入に至るまでの体験談や感想、一か月間に行っていることなどをお伝えします。


目次
■ 私がサラリーマンをしながら不動産投資家になった経緯【体験談】
■ 不動産投資家の1ヶ月の作業量
■ 不動産投資家になって今思うこと




私がサラリーマンをしながら不動産投資家になった経緯【体験談】

なぜ始めたか

☑複数の収入源をもちたかったから

不動産投資を始めた一番の理由は第2の収入源が欲しかったからです。

サラリーマン一本だと、良くも悪くも勤め先に全収入が依存します。

それが、自分や家族にとって本当にリスクが低いのかと疑問に思うようになりました。

あるとき、自分が同じクオリティで仕事をしているのにも関わらず、社内の配置転換で上司が変わると評価が変わり、それによって収入も変わる経験をしました。

しょうがないとはわかっていますが、自分でコントロールできない部分も多く、まるで「環境に人生を支配されている」気分になったのです。

それに、自分がいつ病気になって給与が減るかわかりません。

そこで収入の分散化をしようと、他の安定収入源を探し始めました。それがキッカケです。

そしてそれが、自分と家族を守る行為に繋がると信じて行動しました。

以前から、上場投資信託や株式投資を行って運用益・配当金でインデックス指標と同等の利回りを得ていましたが、給与収入に比べれば、微々たるものでした。

最初は投資金額が小さく、リターンの絶対値は給与収入に遠く及びませんでした。

☑不動産投資はサラリーマンの与信を活かせるから

株式投資とは違い、不動産投資は実質的には「事業」であり、一番のメリットは銀行から融資が受けられることです。(株ではできません)

物件価格の2割程度の自己資金があれば、銀行から融資を受けて事業を開始できます。

逆に、融資を受けられなければ、資金力が乏しい個人が不動産投資を始めることは難しいです。

それが不動産投資において融資が大事と言われる理由です。

その融資ですが、安定収入があるサラリーマンは、個人事業主などに比べて借り入れ条件が良いです。

例えば上場企業のサラリーマンは、収入が比較的高く安定しており与信が高いと判断されます。

『私もサラリーマンだから、もしかしたら始められるかな』。それも始めた理由のひとつでした。

☑会社への依存度を下げるため

収入面で会社への依存度を下げるために不動産投資を行い始めましたが、予想外なことに、本業であるサラリーマンにもよい影響が出ました。

副収入を得たことで心のゆとりを得た私は、本当に重要で成果をだせる案件だけに集中するようになったのです。

重要ではなく顧客満足にも繋がらないことは、きっぱりと断ることができ、主体的に取り組んでいった結果、不動産投資を行う前よりも成果が上がったのです

結果として業績表彰も受けることができました。これは思わぬ結果でした。

区分マンション購入に至る経緯

☑不動産スクリーニングと収支計算を繰り返す日々

当然ながら、初心者で始めた不動産投資は最初から順風満帆だったわけではありません。

仕事終わりの平日の夜や土日に不動産投資の書籍やスクールで猛勉強を行い、時間もお金も投資しました。

物件の評価方法を学び、ヤフー不動産やアットホームなどで売られている物件を毎日、比較しました。

1件1件、「この購入金額で買って家賃はこれくらい、入居率はこれくらい、経費や税金はこれくらい、すると利益はこれくらい」というシュミレーションをトータルで何千件も行いました。

そんなことを1年くらい繰り返したある日、「これは」と思う物件に出会ったのです。

☑やっと買えた1つ目の物件

880万円で売られていたファミリータイプ、オーナーチェンジの区分マンションでした(単身者向けのワンルームではありません)。

RC構造で築浅だったのにも関わらず、利回りは13.6%もありました。しかも法人の入居者付きです。

これは割安だと思い、詳細を確認後にさっそく購入申し込みを行いました。

判断が早かったので1番手を取ることができました。

ただ、このとき、反響が非常に大きい物件だったのにも関わらず、80万円値引きの800万円で指値を入れたのが反省点です。

結果として、私よりも遅く購入申込をした2番手の方に物件を奪われてしまったのです。

その方は私よりも高い金額で購入申込をしていました。

この結果は、だいぶ落ち込みました。ただ、「本当にいい物件なら満額でも買い付けるべき」という教訓を得ることができました。

それから少し経って、別の街で同じようにファミリータイプ、オーナーチェンジの区分マンションが出ました。

利回りも13.3%で悪くありません。そこで、今後は満額で買い付けを行い、無事に購入することができました。

私にとって記念すべき、収益物件1号目でした。

ちなみにこの物件は今も保有しており、法人入居者ということもあって一度も空室なく、安定して利益を出し続けてくれています。

1棟アパート購入に至る経緯

☑信頼できる不動産仲介業者との出会い

楽待や健美家で賃貸アパートを探していたある日、不動産業者の担当者から営業の電話がかかったきました。

楽待に登録していた条件で私を見つけてくれたみたいです。

正直、最初は少しうさんくささを感じてしまったのですが、話しているうちに他の不動産業者にはない誠実さを感じて後日、会うことにしました。

当時は、スルガ銀行を使えば、収支が悪い物件でも融資がついてしまう時代です。

目先の利益だけを考えれば、スルガ銀行を紹介し仲介物件数を増やせば、仲介業者も儲かります。

そんな中でこの営業マンは、長期で行うなら堅実な銀行を使うべきということを説明してくれて、かつ示してくれた収支シュミレーションもしっかりしたものでした。

通常は、多くたくさん売るために、仲介業者の示すシュミレーションは甘くなります。

ひどいものだと入居率100%がずっと続く前提で出してきたりするものです。

しかし、出されたシュミレーションは家賃設定根拠、家賃下落率、税金、売却想定利回り等が反映されていました。

他の業者にはなかったクオリティであり、この営業マンの誠実さもあって徐々に信頼するようになりました。

今ではこの方に大変感謝しています。

☑初めて買った新築木造アパート

関係を構築した営業マンの方から、継続的にアパートの紹介をいただきましたが、ある日、利回り7.7%の新築アパートを紹介されました。

最初はあまり、興味をもたなかったのですが、調べてみるとかなりいい条件だと気づきました。

この物件は、賃貸需要が強く、大都市に位置しているわりに家賃設定を1割上げられる余地があること、このエリアの部屋の広さは平均16-18m2のところが25m2もあることがわかりました。

さっそく購入申し込みをして銀行からの資金調達もうまくいきました。

現状、このアパートを4年程度運営してますが、入居率がほぼ100%(退去後に1ヶ月以上空いたときがありません)で推移しており、返済比率も5割程度でかなりうまくいっています。


不動産投資家の1ヶ月の作業量

☑直近の1ヶ月で行ったことはこれだけ

直近の1ヶ月で行ったことは、物件の管理会社から郵送されてくる送金明細書、清掃状況の資料に目を通すだけです。

その資料を電子化して保存するだけの作業でした。何か問題が見つかれば、管理会社に問い合わせたりしますが、何もないときがほとんどです。

月に賃貸事業にかけている時間は数時間程度のイメージです。


今、改めて思うこと

苦労した点

☑初期は不動産仲介業者選びに失敗

先程の信頼できる仲介業者に出会うまでは、仲介業者選びで苦労しました(一定以上の事業規模にするためにはパートナーが必須です)。

若いというだけでなめられたり、明らかに収支の合わない物件を自分の利益だけ考えて勧めてくる業者もたくさんいました。

(かぼちゃの馬車を進められたこともあります)

業者を選ぶポイントは、出されるシュミレーションがしっかりしているかが最大の見極め目ポイントです。

それと営業マンとの相性も個人的には重要だと思います。

☑自己資金を貯めるまでに時間がかかる

不動産投資を行っていくためには、ある程度の自己資金が必要です。

自分も本業の年収が高くないときは、貯まるスピードも遅く、かなり苦労しましたね。

より良い未来が待ってると自分に言い聞かせて、貯蓄、節約、証券投資をコツコツと継続していきました。

結論

私の場合、不動産投資を行ってよかったかと聞かれれば、間違いなく『やってよかった』と答えます。

不動産購入にいたるまでは、多くの苦労がありましたが、それでも給与収入を上回る収入源を確保して収入分散化ができた今、気持ちのゆとりを感じています。

家族も喜んでくれましたし、本業の成果も上がりました。

ないはずですが、本業の会社から何か理不尽なことをされれば、いつでも辞められるというオプションを手に入れたことは、間違いなく私と家族の人生のリスクを下げてくれたと確信しています。


まとめ

サラリーマンをしながら不動産投資を行った私の体験談について紹介しました。

あくまで私個人の体験談でしたが、少しでも参考になれば幸いです。

自分にもできそうと思ったら是非、一歩踏み出してみてください。


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