不動産投資に興味があるが、自分がもっている自己資金で足りるかよくわからない方もいるかと思います。
・収益物件を購入するのにかかる初期費用はどれくらい？
・不動産投資を始めるのに自己資金はどれくらいみておけばよいの？
・コストカットは可能？
そんな疑問に解説していきます。
目次
申し遅れましたが、私は現在、サラリーマンをしながら区分1戸とアパート2棟を運営している者です。
収益不動産に関しては今まで4棟ほど売買経験があります。
本記事では、実際に私が体験した事例をもとに説明していきます。
実際にかかった初期費用の一覧
下記が、私が最初に購入した中古分譲マンションにかかった初期費用一覧です。
初期費用は購入金額の約11%となりました。
全て税込金額で記載してます（当時は消費税率8%）。
一番、費用がかかるものから「仲介手数料」、「登記諸費用」、「不動産取得税」といった具合ですね。
今回の事例である854万円の区分マンションは、不動産の中でもかなり少額です。
少額であると相対的に司法書士に払う報酬金額などが上がってしまうので、購入金額に対して例えば「登記諸費用」が約3.0%になってしまっています。
なので全体で11%程度の初期費用がMAXであり、1000万円以上の収益物件を購入する場合はこれよりも初期費用の比率がは多くなることはないと考えてよいです
（一般的には物件が1000万円でも1億円でも司法書士報酬は大きく変わりません）。
よって初期費用は7～11%程度となります。
それと、「不動産取得税」は物件取得後に半年程度で都道府県から支払請求がくるものですので、正確には物件の決済時に払う必要はありません。
その意味では不動産決済時（物件受け取り時）にかかる「初期費用」に含めなくてもよいかもしれません。
その場合、初期費用は5～9％ということになりますね。
初期費用を抑えることは可能？
コストカットできる項目とできない項目
初期費用にはコストできる項目とできない項目があります。
☑コストカットできる項目
これらは交渉次第で削減可能です。
仲介業者に払う仲介手数料に関して言えば、法律で支払う上限（物件価格の（3%+6万）×税）が決められており、特に何も言わなければ、上限で支払うことになります。
登記諸費用に関しては、売主都合で司法書士が決められている場合がありますが、自分で司法書士を選べる可能性が場合は相見積もりを取るのも手です。
火災保険に関しては、必ず自分で選べる部分ですので相見積もりを取って必ずコストカットしましょう。
☑コストカットできない項目
上記以外は法律で決められていたり、あるいは銀行都合事項なので交渉は基本的にできません。
基本的に初期費用カットはお勧めできない
コストカットできる項目として紹介した「仲介手数料」、「登記諸費用（交渉できる部分は司法書士報酬」に関してですが、実はあまり値引き交渉をおすすめしません。
特に仲介業者に払う仲介手数料を値引き交渉してしまうと、その業者から今後、優良な物件の紹介を受ける可能性はほぼ0になります。
よほど関係構築ができている不動産業者以外にはやらない方が無難です。
長期で不動産投資を行っていくつもりであれば、仲介業者との関係性を重視して気持ちよく払った方が、今後に受ける見返りは大きいと言えます。
目先の数十万のコスト削減を行って、今後得られる数百万、数千万円の潜在利益を手放してしまうのは、あまり得策ではないと個人的には思います。
頭金の削減は可能
初期費用で大きくコストカットできる部分は火災保険ぐらい。
他に削減できる支出はないのか。。。
実は、不動産購入にあたり、削減できる支出は「初期費用」以外にもあります。
それば「頭金」です。
不動産投資に必要な自己資金とは？
初期費用と頭金
不動産購入に伴う支出は「初期費用」の他に「頭金」があります。
「初期費用」と「頭金」を足し合わせた金額が不動産購入に必要な「自己資金」と言えます。
頭金の相場はおよそ物件価格の10%です。
なので初期費用の10%と併せると物件購入時に20%ぐらいの支出を見ておく必要があることがわかります。
頭金は、銀行が貸し倒れリスクを下げるためにもある程度の拠出を求めてきます。
そうすることで融資金額を少なくでき、将来的な焦げ付きリスクを下げようとします。
大手企業勤めで年収が高かったり、医師や歯科医師などの属性が高い方であれば、頭金0で融資を受けられたりもしますが、原則的には10%程度を見ておいた方がよいでしょう。
自分の属性が高くないと判断されたり、銀行の方針によっては10%以上の頭金を求められることもあります。
ちなみに私の場合はアパートを購入する際には5%の頭金でした。
この頭金は、ある程度は銀行と交渉可能なので、仲介業者をとおして下げる余地があるか交渉するとよいでしょう。
多少の金利上乗せを了承することや金融資産をアピールすることで下げられる場合があります。
まとめ
不動産購入に必要な初期費用の項目と具体例、そしてコストカットの考え方を説明しました。
初期費用は購入価格の10%, 頭金も10%の合計20%の支出は見ておきましょう。
それから、不動産投資を行っていく上では目先の利益だけはなく、長期的な視点で行うことをおすすめします。
初期費用の削減を血眼になって行うよりは、不動産仲介業者や銀行との付き合いを考慮して取り組むとよいと思います。
短いですが、本記事が少しでも役に立てば幸いです。