不動産投資

20代で不動産投資を成功させるには?【融資戦略と信用構築がカギ】

「20代で不動産投資を始めるメリットは何?」

「不動産投資を成功させるためにやっておくべきことは?」

「融資はどうやって得る?」

そういった疑問に不動産投資歴9年の私が回答していきます。


目次
20代で不動産投資を始めるメリット3選
不動産投資を成功させるために20代で行っておくべきこと5選
20代におすすめの融資獲得戦略3step




私は不動産投資を行おうと決めたのは20代の頃でしたが、実際に物件を購入できたのは、30歳のときでした。

今思えば、20代のときに「もっとこうしておけば良かった」という事が多くあります。

今回はそういう点も含めてご紹介します。


20代で不動産投資を始めるメリット3選

そもそも、20代で不動産投資を始めるメリットは何でしょうか。

結論としては「経済的自由を達成するための強力な武器になる」ということです。


いざというときの会社脱出装置になる

20代という若い時の時間は貴重です。

安定収入が見込める不動産投資を行っていれば、いざというときの会社脱出装置になってくれるので、別の会社に移ったり、起業を行いやすくなります。

若いうちにそういう選択肢ができるのは、あなたの人生を広げてくれる強力な武器になるでしょう。

私に関しては、会社に特に不満はなかったのですが、将来的な収入減リスクに備えるために始めました。

結果として会社員の給与収入を超えるレベルにまで育てることができて、他にやりたいことも見つかったため、会社員を退職することにしました。

不動産投資は完全な不労所得というわけではありませんが、会社員ほど時間が取られるわけではありません。

物件の購入時は、物件調査、契約、決済などでそれなりの手間がかかりますが、一度物件を購入して入居が安定していれば、以後はあまり時間を取られません。

家賃収入の3~5%を払うだけで、日常のほとんど全ての管理業務を委託することができます。会社員をしながらでも十分に経営可能です。


若いうちに節税スキルが身につく

会社員であれば、ほとんどの方が税金に関心がないのではないでしょうか。

これは、会社が所得税や住民税などを代わりに収めているのが原因と考えられます。

実際に会社員は、自分で調整できる節税方法がほとんどありません。

税金が取られ放題なのです。

一方で、不動産投資を行うと、不動産事業に相当する部分は、きちんと経費化できます。

他には例えば、事業的規模に達して青色申告をすれば、年間に65万円分の所得控除を受けることも可能です。

税率が2割だとしたら毎年13万円ぐらい節税できます。

さらには、法人化して、損益を複数年で合算する、消費税還付を受けるなどをして数百万円の節税を受けることも可能になります。

将来的に起業するにしても、こういった節税方法を知っていることは大いに役立ってくるでしょう。


自宅を買う際にも役立つ

私が受けた他のメリットとして、不動産賃貸業で学んだ知識が自宅購入でも役立ったことです。

物件のエリア価格相場や貸した場合の家賃相場の調べ方、そのエリアの20年後の平均物件価格騰落率などを調べる方法を知っていたので自宅購入において有利に働きました。

徹底的に調査して購入したので2015年に新築で買った自宅マンションは、2021年現在は2割程、値上がっています。

購入手数料に140万ほどかかりましたが、毎年の住宅ローン控除で既にペイできており、売却した場合は、仲介手数料の3%を除けば、ほとんどが利益になり、およそ600万以上になる見込です。

賃貸であれば、お金を払って住まなくてはなりませんが、およそ600万円も貰って住めたと思えば、かなり得できたと考えています。

不動産投資を学んだおかけで人生の4大支出である「住居費」を節約できるのも大きなメリットです。

家を買うとしたら、30-40歳ぐらいの方が多いと思いますが、20代で不動産の知識を身につけておけば、失敗する可能性は低くなります。



不動産投資を成功させるために20代で行っておくべきこと5選

収入を上げる

不動産投資は融資が肝心です。

いきなり1000万ぐらいの現金があって、現金買いできるのであれば話が別ですが、そうではない人がほとんどでしょう。

なので、融資を利用することになりますが、銀行から融資をしてもらうには、返済能力のある人だと見られる必要があります。

そのためにはある程度の年収と自己資金が必要です。

年収の目安としては年収400万は欲しいところです。

令和元年の民間給与実態調査によると25-29歳男性の平均給与は403万円、25-29歳女性は328万円なので少しハードルが高いでしょうか。

まずは少しでも本業の査定をよくして、年収アップを目指してください。

ただし、例え年収が400万円以下であったとしても絶対にできないかというとそんなことはありません。


自己資金を貯める

年収に対して自己資金(貯金)が多ければ、ある程度はカバーできます。

年収700万円で貯蓄の0の人と年収400万円で貯蓄400万の人では、銀行から見る信用はそこまで変わりません。

(むしろ後者の方が信用される可能性が高いです)

今までの勤続年数と平均年収から見て2割程度の貯蓄があれば、堅実な人と見なされます。

例えば、平均年収350万円、勤続年数が5年であれば、350×5×0.2= 350万円あれば、堅実でしっかりお金を貯められる人という見方をされます。

自己資金があれば、頭金を増やして借入額を抑えられるので、少ない年収でも融資審査に通りやすくなります。


支払情報を傷つけない

クレジットカード支払いや家賃支払いにおいて支払い遅延はご法度です。

支払遅延が多いと「お金に対してずぼらな人」「経営能力のない人」という見方をされてしまいます。

金融機関はきちんと見ており、いくらでも調べられるので注意しましょう。

支払遅延の履歴があると融資審査でマイナスに働きます。

(不動産投資だけではなく、クレカの新規作成、賃貸入居審査、住宅ローン審査でも不利になります)

気になる人は自分の信用状況がどうなっているか一度確認してみるとよいでしょう。

クレジットカードの信用情報はCICのサイトから申し込めば確認できます。


不動産投資の知識を身につける

不動産投資におけるリスクの多くは既に明らかになっており、いくらでも勉強して対応できます。

物件の探し方・物件の良し悪しの判定方法・収支シュミレーションの行い方・仲介業者の選定・空室対策・税金対策・・・などは本でほぼ全てを学べます。

不動産投資に関する本を最低でも30冊以上は読みましょう。

失敗する可能性が格段に減ります。

本を読むのが苦手な人は不動産投資スクールやセミナーに通ってもよいと思いますが、詐欺まがいのセミナーも多いので注意してください。

特に新築ワンルームマンションの販売業者が主催するセミナーは危険です。

収支が合わない物件をごり押しで売ろうとしてきますのでご注意を。

スクールで私がおすすめするのはファイナンシャルアカデミーの不動産投資の学校です。

販売業者ではなく、不動産投資を実際に行った実績ある人が講師をしてますので、情報の信頼性は高く、何かを押し売りしてくることもありません。

ただし、費用は30-50万円とそれなりにするので、まずは本(独学)から始めてみる形でよいと思います。

本を読んで「不動産投資は自分に合いそう」とか「絶対に失敗したくない」と考える人は、ファイナンシャルアカデミーの講座受講を検討すればよいと思います。

ちなみに私も卒業生です。


不動産スクリーニングを日課にする

良い不動産というのは数は多くありません。

1000件の売り出し物件があるとしたら、収支に合う物件は3つぐらいです。

本やスクールで物件選定する技術を身につけた後は、ひたすら物件を探します。

楽待や健美家、アットーホーム、SUUMO、ヤフー不動産などでスクリーニングしましょう。

エリアを絞って毎日、スクリーニングを続けていれば、相場がわかってきて本当にお得な物件が出たときに瞬時に判断できるようになります。


20代におすすめの融資獲得戦略3step

不動産投資に積極的な金融機関を調査する

お伝えたように不動産投資は融資が肝心なのですが、不動産投資に積極的な銀行とそうでない銀行がいます。

不動産投資に積極的でない銀行に融資審査しても取り合ってくれません(例えば、個人が都市銀行は無理です)。

積極的な銀行としてはオリックス銀行やSBJ銀行や日本政策金融公庫などですね。

あとは地方銀行や信用金庫の中にもエリアをカバーでしていれば融資に積極的な銀行があるので調査してみましょう。

先輩投資家や収益物件が得意な仲介業者に確認してもよいでしょう。


融資条件の概要を掴む

不動産融資に積極的な銀行の目星がついたら、実際に融資条件を確認します。

一番ラクなのは、収益不動産に強い仲介業者に確認することです。

収益不動産に強い仲介業者(販売業者はNG)は、金融機関と豊富な取引事例があるので各銀行の融資条件を詳しく把握しています。

担当者と関係を構築して融資条件の概要を確認しましょう。

対応エリア、返済年数、必要な頭金などを確認するとよいでしょう。

他の方法として地道に金融機関を直で訪問して確認する方法もあります。

飛び込みでいくのはNGですが、きちんとアポとって訪問すれば、概要を教えてくれることがあります。

私の場合は、地元の地方銀行や信用金庫を片っ端から訪問して、情報収集を行っていました。


融資条件にあった物件を探索する

そうやって整理した各銀行の融資条件に合って、かつ自分の信用力から買えそうな物件に絞って物件スクリーニングするとよいです。

私は、この繰り返しで無事に物件を購入することができました。


まとめ

20代で不動産投資を始めるメリットや行っておくべきこと、おすすめの融資獲得戦略をご紹介しました。

不動産投資は物件を買うまでは苦労しますが、買ってからは半自動で運営できます。

良質な物件で固めれば、会社員の収入を上回る安定収入に育てることも可能です。

自分に合いそうと思った方は、少しずつでも始めてみてください。

本記事が少しでも参考になれば幸いです。


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